Будет ли родная земля чужой?

Серьезная проблема коснулась наших сел и деревень, угрожая разорением действующим сельхозпредприятиям. Идет денационализация земли, грандиозный ее передел. По всей России денежные люди скупают крестьянские паи. В этом набеге трудно отличить настоящих инвесторов от скупщиков недвижимости, промышляющих ее перепродажей, причем не гнушающихся циничным отъемом земли даже у вполне успешных агропромышленных предприятий.

В газетах часто можно встретить объявления с таким текстом: «… собственники земельных долей общей совместной собственности земель сельскохозяйственного назначения заявляют о своем намерении выделить в натуре земельный участок площадью…». Указываются фамилии дольщиков или их доверенных лиц, массивы сельхозугодий, названия бывших колхозов и т.д. Что стоит за этими словами — понимает только сведущий человек.

У селян земля «уходит»

Серьезная проблема коснулась наших сел и деревень, угрожая разорением действующим сельхозпредприятиям. Идет денационализация земли, грандиозный ее передел. По всей России денежные люди скупают крестьянские паи. В этом набеге трудно отличить настоящих инвесторов от скупщиков недвижимости, промышляющих ее перепродажей, причем не гнушающихся циничным отъемом земли даже у вполне успешных агропромышленных предприятий.
Начало сегодняшнему земельному переделу, а точнее — беспределу, было положено еще при первом российском президенте Борисе Ельцине в общем-то хорошими намерениями разделить сельскохозяйственное имущество на принципах социальной справедливости между тружениками села. Землю приватизировали бесплатно и к 1996 г. в России 12 млн. граждан стали владельцами сертификатов, в которых указана площадь участка, передаваемая им на правах собственности. Люди получили не землю, а лишь право на пай, который должен быть выделен из общего массива в натуре.
На земельных долях сегодня работают акционерные общества и сельхозкооперативы, по мере возможности своих средств выкупая их у пайщиков. Процесс оформления земли сложный, требует много времени и денег. Возможно, он так бы и шел, не спеша, если бы интерес к земельным наделам не появился у бизнесменов, готовых заплатить за них дороже оценочной стоимости. Они начали активно скупать крестьянские паи, якобы с целью развертывания на них бурной агропромышленной деятельности. Так ли это? Да кто их знает!
По законодательству сельскохозяйственные земли должны использоваться только по конкретному назначению. Но перевод их из данной категории в другую тоже не исключается. Ведь сокращается поголовье скота, значит, остаются невостребованными луга и пастбища, тогда почему эти земли нельзя отдать под другие цели? В настоящее время решение данного вопроса находится в ведении областного правительства. Идут разговоры о возможной передаче полномочий на федеральный уровень, но будет ли от этого лучше — не известно.
Пока же сельхозугодья «уходят» от хозяйств, которые на них работают.

Как инвестору выпадает лучшая доля

Факт владения работником бывшего колхоза земельным паем подтверждает только бумага. Где клин сельхозугодий будет отведен в натуре – это решает большинство владельцев долей на общем сходе. Но в действительности все происходит примерно так.
Заинтересовавшийся данной местностью скупщик паев предлагает селянам деньги за участок и услуги по оформлению земли. Через юриста составляется доверенность на представление интересов дольщика во всех инстанциях, связанных с земельными отношениями. Инвестор (будем так его называть, т.к. вроде бы он планирует вкладывать средства в сельские территории) набирает по доверенностям преимущественное число голосов в «общем хоре» собственников и естественно выделяет на местности себе лучший кусок. В итоге местному хозяйству для работы могут достаться разобщенные участки (чересполосицы), овраги и другие неудобицы, что, несомненно, ухудшит условия работы, снизит урожаи, потребует вложения дополнительных средств.

Планы и реальность инвестиций

Недавно в управлении сельского хозяйства состоялось заседание комиссии, специально созданной для согласования спорных вопросов, касающихся земельных отношений. На заседании рассматривалось заявление директора ООО «Кряжи» А.А.Лазарева, возражающего против неравного деления земли между его хозяйством и инвестором, чьи интересы представляет предприниматель В.П.Кайдалов.
Судя по выступлению последнего, землями бывшего колхоза «Кряжи» заинтересовались богатые люди, имеющие намерения вкладывать деньги в АПК, есть договор с банком на финансирование проекта. Сами бизнесмены сельским хозяйством не занимались, хотя бывали в разных странах мира и наблюдали успешную работу фермеров на небольших площадях. Но вот гарантировать то, что «кряжевские» земли у нового хозяина вступят в предстоящую посевную, они не могут. Значит, в ближайшее время в районе реально сократится клин зерновых культур.
Земельное законодательство защищает сельхозугодья от запустения. В пункте 3 Ст.6 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ сказано: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования». Защищает от запустения, но не гарантирует активной работы на ней. Можно один раз в 2-3 года пройтись по земле плугом или культиватором, и будет считаться, что поле обрабатывается.
До момента изъятия сельхозугодий у нерадивого хозяина могут миновать годы. В течение этого времени земля будет зарастать сорняками, в нее не будут вноситься удобрения и т.д., она будет терять свои плодородные свойства. При этом рядом на худших земельных участках сельхозпредприятия будут стараться выжить.
Предположим, что инвестор действительно намерен попробовать себя в сельском хозяйстве и планирует предложить приобретенные площади уже имеющимся хозяйствам на правах аренды. Согласятся ли они?
Предприятиям, временно получившим в севооборот пахотную землю, нет смысла повышать плодородие почвы. Работа эта дорогостоящая, отдача придет только в будущем. В итоге урожайность снизится значительно.
Кроме того, найдутся ли в один момент среди руководителей АПК желающие работать на землях инвестора, чья деятельность способствовала разорению соседа? Во всяком случае, сомнение по этому поводу высказал начальник управления сельского хозяйства Ю.А.Вольнов.
Юрий Алексеевич, как человек, имеющий весомый опыт в аграрном деле, сомневается и в высокой эффективности обрабатывания земли небольшими площадями. В связи с этим серьезность намерений покупателя клина сельхозугодий бывшего колхоза «Кряжи» особого доверия не вызывает.

Почему павловчане крайние?

В Нижегородской области есть невостребованные земли сельхозназначения, в Павловском районе – нет. Тем не менее, инвесторы, как бы нацеленные на подъем сельского хозяйства, почему-то стремятся именно в наш район, где сельхозпредприятия, не смотря на все трудности, работают довольно успешно. Наши аграрии на всю область славятся высокими показателями урожайности зерновых культур, заготовки кормов, надоев. Хозяйства, используя льготное кредитование, строят новые животноводческие комплексы, приобретают для них современное оборудование, покупают универсальную почвообрабатывающую технику. И получают, образно говоря, удар в спину от своих же земляков, которые переехали в город, но наследовали право собственности паем от родителей, и теперь спокойно расстаются с землей своих родовых истоков. Они не задумываются над проблемой — кто и что создаст в будущем рядом с родной деревней.
Павловский район удобно расположен между двумя мегаполисами: Москвой и Нижним Новгородом. В скором времени признание вертолета в качестве такого же индивидуального транспорта, как и автомобиль, сократит расстояния до других крупных городов, где люди мечтают о чистом деревенском воздухе.
Можно предположить другие причины интереса к Павловским землям. Строительство нового моста через Оку возле Мурома, скорее всего, сильно оживит трассу, вдоль которой логично построить придорожную инфраструктуру. Создание в Нижнем Новгороде киносъемочного центра может привлечь в ближайшие к нему районы работников киноиндустрии на постоянное жительство.
Простым гражданам фантазировать можно сколько угодно, если задуматься о глобальном изменении климата и массовом переселении людей. А вот крупный бизнес чаще всего представляют либо чиновники, либо те, кто с ними хорошо дружит. Поэтому богатые люди весьма информированы о многих проектах еще в самом начале их замыслов.
Известно, что купить землю паями за несколько тысяч рублей – это в разы, а то и в десятки раз дешевле, чем приобрести участок под строительство с аукциона. Так участок возле деревни Лаптево размером в 15 соток ушел с последних торгов за 200 тысяч рублей. В то же время надел из сельхозугодий площадью в несколько гектаров покупается за 20-30 тысяч рублей. На перепродаже паев можно заработать хороший капитал.
По информации, найденной в Интернете, в Подмосковье один га земли, задействованной в сельском хозяйстве, оценивается в среднем по 22 тыс. рублей. Если тот же гектар пустить под промышленное строительство, его стоимость возрастет до нескольких миллионов рублей, а под коттеджи — до десятков и сотен млн. рублей.
Не исключено, что в будущем на месте сельхозугодий какого-нибудь из наших хозяйств вырастет коттеджный городок. В «кряжевском деле» В.П.Кайдалов такую идею назвал абсурдом и заверил, что инвестор, от чьего имени он выступает, действительно планирует заниматься сельским хозяйством.

Не запрещать, но искать компромисс

Предполагалось, что создание в России земельного рынка поможет перейти земле к более эффективным пользователям, но ни в коем случае не привести к разорению сельского хозяйства. Чтобы хорошая идея не обернулась пресловутым итогом «хотели, как лучше, а получилось, как всегда», требуется компетентный контроль создавшейся ситуации со стороны государства. По мнению специалистов, можно подобрать методы регулирования процессом, если использовать запрет на перепродажу земель в течение определенного срока, введение квалификационных требований к покупателям и т.п.
Призывать не продавать землю – это нереальный выход из ситуации. Если есть покупатель на товар, который не приносит дохода, глупо отговаривать владельца от продажи. Беда, в том, что государство плохо защитило права людей, которые не хотят уезжать из родных мест.
Может быть, было бы правильно рассматривать вопрос о выделении объекта землепользования не одним только большинством голосующих. Думается, логичнее оставить преимущественное право выбора успешно работающим предприятиям. Тут, как говорится: «Извините, мы первые пришли».
Трудно находить компромиссный вариант раздела земель. Бывает, что сход пайщиков сопровождается взаимными обвинениями, а то и оскорблениями. Как правило, инвестор обличает руководство действующего хозяйства в несостоятельности, в неумении вести дела. Хотя достоверно судить об успехах или неудачах хозяйства могут только работники хозяйств, а не те, кто узнает новости по слухам, зачастую зависящим от настроения и душевного состояния рассказчика.
Не плохо было бы и руководителям сельхозпредприятий достойно объяснять землякам, какие могут быть последствия для деревни после продажи своих паев пришлым людям. Как бы не пришлось потом «плакаться», что из-за чужой собственности «негде ногу поставить бедному крестьянину»?
Елена ГОРГОЦ.
Фото автора